退租押金不退怎麼辦？自然磨損認定、押金扣抵項目與 5 種處理管道一次看
退租時房東只能從押金扣「人為損壞的修繕費、欠繳的租金與費用、遺留物處理費」，正常使用造成的自然磨損不能扣。押金依法最多收 2 個月租金，租客返還房屋時，房東就應該退還押金或抵充後的剩餘金額。若房東不退，租客可以向縣市政府消保官申訴、申請免費的租賃爭議調處或區公所調解，金額 10 萬元以下也能提起小額訴訟（裁判費 1,500 元）。
押金返還是最常見的租屋糾紛之一。以臺南市法制處 114 年的統計為例，住宅租賃消費糾紛中以「押金返還或抵充」39 案最多，高於水電、瓦斯及管理費爭議的 20 案。常見情況是房東以牆面擦痕、地板使用痕跡或冷氣未清洗為由扣留押金，甚至要求租客負擔全屋重新刷漆；反過來，也有房東遇到租客嚴重破壞，兩個月押金扣完仍不夠支付修繕費。
本文依《民法》、《租賃住宅市場發展及管理條例》與內政部《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》（114 年 4 月 18 日修正），整理自然磨損與人為損壞的判定原則、押金能扣哪些項目，以及租客與房東各自的處理步驟。
📌 30 秒看懂退租押金爭議
- 押金最多可以收多少？不得超過 2 個月租金，超收部分可以抵付房租。
- 房東可以扣什麼？人為損壞的修繕費、欠繳租金與約定費用、遺留物處理費；自然磨損不能扣。
- 合約沒寫，可以扣清潔費嗎？法規沒有規定退租清潔標準，合約未約定時，租客完成一般生活清潔即可。
- 房東不退押金怎麼辦？先寄存證信函，再申請免費的縣市政府調處或區公所調解；10 萬元以下可提小額訴訟，裁判費 1,500 元。
一、退租押金可以扣什麼？押金上限與法定抵充項目
押金是用來擔保租客履行租約的錢，房東只能在法定或約定的項目內扣抵，剩下的必須返還。
1. 押金上限：最多 2 個月租金
《土地法》第 99 條與《租賃住宅市場發展及管理條例》第 7 條都規定，押金不得超過 2 個月的租金總額。依《土地法》第 99 條第 2 項，房東超收的部分可以用來抵付房租。
2. 押金返還時點：租客返還房屋時
依《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第 5 點，出租人應在租期屆滿或租約終止、承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充債務後的剩餘押金。法規沒有另外給房東「點交後再等幾天」的期限，因此雙方完成點交時，就應該結算押金。
3. 押金可以抵充的 4 類費用
依應記載事項的規定，房東可以從押金扣抵的費用如下：
- 租客造成的損害賠償：租客未盡善良管理人的注意義務，導致房屋毀損（第 12 點）。
- 欠繳的租金與約定費用：例如約定由租客負擔的水電、瓦斯、管理費（第 15 點）。
- 遺留物處理費：點交後租客仍留下物品，房東定期限催告後仍未取回，處理所生的費用（第 19 點）。
- 提前終止租約的違約金：依租約約定（第 14 點）。
前述第 12 點也明定，押金不足抵充時，房東可以再向租客請求差額。
資料來源：全國法規資料庫｜租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條、行政院消費者保護處｜住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，資料整理：夢想銀號
二、自然磨損還是人為損壞？常見扣款項目責任劃分
正常使用造成的磨損，租客不必賠；超出正常使用的損壞，租客才需要負擔合理的修繕費。《民法》第 432 條第 2 項規定，承租人依約定方法或依物的性質使用，導致租賃物變更或毀損者，不負賠償責任。應記載事項第 12 點也有相同規定。
圖片來源：五泰房屋北新莊營業處
1. 牆面與地板：看是否超出正常使用
日照造成的牆面或窗簾退色、家具貼牆的輕微擦痕、床架與沙發的地板壓痕，都屬於正常生活產生的自然耗損，不應從押金扣除。重物摔落造成的木地板凹陷、寵物抓咬、大面積塗鴉，則屬於人為損壞，租客需負擔受損區域的修繕費。
2. 壁癌與漏水：原則上是房東的修繕責任
壁癌多半來自結構滲水、外牆防水或管線老舊，原則上由房東修繕。《民法》第 429 條與應記載事項第 9 點規定，租賃住宅或附屬設備損壞時由出租人修繕，除非雙方另有約定，或損壞可歸責於承租人。房東若主張壁癌是租客長期不通風所致，需要提出證據。簽約時填寫的「租賃標的現況確認書」有一欄記錄滲漏水，入住前務必確認。
3. 清潔費與冷氣清洗：合約沒寫就不能硬扣
法規沒有規定退租的清潔標準。合約未約定專業清潔或冷氣清洗時，租客完成一般生活清潔即可，例如清空垃圾、掃地拖地、擦拭表面。合約若明確約定「退租需負擔專業清潔費」或「需附冷氣清洗收據」，就依約辦理。
4. 全屋重新刷漆：只需負擔局部修補，並扣除折舊
牆面有超出正常程度的釘孔或塗鴉，房東可以要求修補，但不能要求租客負擔全屋重新刷漆的費用。油漆本身會隨時間老化，最高法院 77 年度第 9 次民事庭會議決議也指出，修理以新品換舊品時應扣除折舊。求償金額應以局部修補、扣除折舊後的實際損失為準。
下表整理牆面、地板、壁癌、冷氣清潔與欠費等常見扣款項目的責任歸屬，點交時可以快速對照。
表一、退租常見屋況責任與費用負擔對照
資料來源：全國法規資料庫｜民法第 432 條、行政院消費者保護處｜住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，資料整理：夢想銀號
三、房東不退押金怎麼辦？租客 4 步驟
先拿出證據要求房東列出明細，談不攏就寄存證信函，再申請免費調處或調解，最後才走小額訴訟。
1. 拿出入住時的屋況紀錄
提出入住當天的照片、影片、現況確認書與設備清單，和退租時的屋況比對。清楚的前後對照，是證明損壞不是你造成的最有力證據。
2. 以書面要求房東提供扣款明細與單據
透過通訊軟體或電子郵件，請房東列出扣款項目、修繕估價單或發票。房東主張扣抵，就應該說明依據；口頭喊價沒有單據，租客可以拒絕。所有對話都要截圖保存。
3. 寄存證信函，限期返還押金
溝通無效時，寄存證信函要求房東在期限內返還押金，作為正式催告的證據。依中華郵政公告，存證信函首頁 50 元、續頁每頁 30 元，另加掛號郵資。
4. 申請調處、調解或提起小額訴訟
期限屆滿仍未退款，可以向縣市政府消保官申訴，或申請免費的縣市政府租賃爭議調處、區公所調解。押金金額在 10 萬元以下，也可以向法院提起小額訴訟，裁判費 1,500 元。各管道的差異見下方第五段的表二。
資料來源：全國法規資料庫｜租賃住宅市場發展及管理條例第 16 條，資料整理：夢想銀號
四、押金不夠扣怎麼辦？房東合法追償 3 步驟
押金不足以支付修繕、清潔或欠費時，房東可以依應記載事項第 12 點，向租客請求差額。關鍵是單據與證據要完整。
1. 提出修繕單據並扣除折舊
請廠商評估並開立估價單、發票或清潔收據，扣除設備正常使用的折舊後，列出「押金扣抵後差額明細」。不能只憑口頭喊價。
2. 書面通知並限期補繳
把損壞照片、估價單與扣抵明細寄給租客，透過通訊軟體或存證信函告知尚欠金額，並給予合理的補繳期限。
3. 申請調解或聲請支付命令
租客拒絕補繳時，房東可以持租約、點交照片與單據，向區公所調解委員會申請調解，或向法院聲請支付命令，聲請費 500 元（民事訴訟法第 77-19 條）。租客收到支付命令後 20 日內沒有異議，房東就可以聲請強制執行，例如扣押薪資，但每期最多扣三分之一（強制執行法第 115-1 條）；租客一提出異議，支付命令就失效，程序會轉為訴訟或調解。
資料來源：全國法規資料庫｜民事訴訟法第 519 條，資料整理：夢想銀號
五、押金爭議處理管道比較：消保官、調處、調解與小額訴訟
想先免費協商，選縣市政府調處或區公所調解；需要強制執行力，就選調解或法院程序。依《租賃住宅市場發展及管理條例》第 5 條，房東與租客之間視為具有消費關係，即使是個人房東，也適用消費者保護法。
表二、押金爭議處理管道比較
資料來源：全國法規資料庫｜消費者保護法第 43 條、鄉鎮市調解條例第 15 條、司法院｜提高民事訴訟費用徵收額數標準，資料整理：夢想銀號
1. 縣市政府消保官申訴
依消保法第 43 條，先向房東申訴，房東應在 15 日內妥善處理；未獲妥善處理時，再向直轄市、縣（市）政府的消保官申訴，可以撥打 1950 專線或線上申訴。消保官協調沒有強制執行力。
2. 縣市政府租賃爭議調處
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 16 條規定，房東或租客都可以向直轄市或縣（市）政府申請調處，免繳調處費用，實務上多由地政局受理，受理後 30 日內辦理。
3. 鄉鎮市區調解委員會
向區公所調解委員會申請，除勘驗費外不收費用，受理後 15 日內就要召開調解（當事人聲請延期可再延 10 日）。調解成立並經法院核定後，與民事確定判決有同一效力，對方不履行可以直接聲請強制執行。
4. 法院小額訴訟
請求金額在 10 萬元以下適用小額程序，原則向被告住所地的地方法院起訴，裁判費 1,500 元（原額 1,000 元，自 114 年 1 月 1 日起加徵十分之五）。起訴後法院通常會先行調解，判決確定後可以強制執行。
六、簽約與入住階段的預防措施
押金爭議能不能贏，多半取決於入住第一天留下的紀錄。不論房東或租客，都應該在簽約與入住時把屋況講清楚。
1. 租客：入住當天完整拍照錄影
把所有牆面、地板、門窗、家電的狀態拍照錄影，傳給房東確認並留存。簽約時確認「租賃標的現況確認書」與附屬設備清單，也可以在合約中寫明「自然使用磨損不在此限」、「退租以一般日常清潔為標準」。
2. 房東：共同簽署點交清單並寫清楚清潔標準
與租客共同簽署現況確認書與設備點交清單，附上現況照片。若要求租客退租時清洗冷氣或負擔專業清潔，一定要在合約中明確約定，並註明人為損壞的賠償計算原則。
圖片來源：SKY FUN
七、退租押金爭議的處理重點
先分清楚自然磨損與人為損壞，再用證據和單據說話，最後才動用調解與法院程序。入住拍照、簽好現況確認書、合約寫清楚清潔標準，就能避免大部分的押金爭議；真的談不攏時，縣市政府調處與區公所調解都免費，小額訴訟的裁判費也只要 1,500 元。
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八、退租押金爭議常見問題 Q&A
Q1：退租押金房東要多久內退還？
依規定，租客返還房屋時，房東就應該返還押金或抵充後的剩餘押金。應記載事項第 5 點沒有給房東額外的等待期限，因此點交完成時就應該結算。房東若需要等修繕報價，雙方可以在點交單上寫明結算日期。
Q2：點交當天房東硬要扣押金，可以不簽點交單嗎？
不要在寫有「同意扣抵」的點交單上簽名，但可以註明「已完成點交，對扣款項目有異議」後再簽。依應記載事項第 15 點，一方未會同點交、經對方催告仍不會同者，視為完成點交，所以直接拒絕點交不一定有利。現場也要拍照留存屋況。
Q3：合約沒寫，房東可以扣清潔費或冷氣清洗費嗎？
合約沒有約定時，房東很難主張扣除專業清潔費或冷氣清洗費。法規沒有規定退租清潔標準，租客完成清空垃圾、掃地拖地等一般生活清潔即可。房東若堅持扣款，可以要求對方指出合約依據。
Q4：房東口頭開價幾萬元維修費，卻不給單據怎麼辦？
房東要從押金扣款，就應該提出修繕明細與廠商估價單或發票。租客可以書面要求房東提供單據，並提醒以新換舊應扣除折舊；房東拒絕提供時，可以向縣市政府消保官申訴，或申請免費的租賃爭議調處。
Q5：押金扣完還不夠賠，房東可以向租客追討嗎？
可以。依應記載事項第 12 點，押金不足抵充時，房東可以向租客請求差額。房東應備妥租約、點交照片與單據，向區公所申請調解，或向法院聲請支付命令（聲請費 500 元）；租客 20 日內未異議，就可以聲請強制執行。
Q6：寄了存證信函，房東還是不退押金，下一步怎麼做？
下一步是申請免費的縣市政府租賃爭議調處或區公所調解，再不行就提小額訴訟。區公所調解應在受理後 15 日內召開，調解成立經法院核定後可以強制執行。押金金額 10 萬元以下可以提起小額訴訟，裁判費 1,500 元。
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[ 資料來源 ]
[1] 全國法規資料庫｜租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條
[3] 行政院消費者保護處｜住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項（114 年 4 月 18 日修正）
[6] 全國法規資料庫｜租賃住宅市場發展及管理條例第 16 條
[8] 司法院｜提高民事訴訟、非訟事件程序費用徵收額數標準（114 年 1 月 1 日生效）
[9] 全國法規資料庫｜民事訴訟法第 519 條（支付命令異議）
[11] 全國法規資料庫｜民法第 429 條（出租人修繕義務）
[12] 最高法院 77 年度第 9 次民事庭會議決議（法律人 LawPlayer 轉載司法院法令判解系統）
[14] 全國法規資料庫｜民事訴訟法第 77-19 條（支付命令聲請費）
[15] 全國法規資料庫｜強制執行法第 115-1 條（薪資扣押上限）
